19. 문재인 정부 vs 윤석렬 정부 부동산 정책

한국의 부동산 정책은 정권 교체 때마다 가장 크게 달라지는 분야 중 하나입니다. 특히 문재인 정부와 윤석열 정부는 부동산 정책 방향에서 극명한 차이를 보여주며 사회적 논쟁을 불러왔습니다. 문재인 정부는 집값 상승을 억제하기 위해 강력한 규제 정책을 펼쳤고, 윤석열 정부는 반대로 규제 완화와 공급 확대를 통해 시장 안정을 추구했습니다. 두 정부의 접근 방식과 그 결과를 비교해보면 한국 부동산 시장이 왜 여전히 불안정한지, 그리고 앞으로 어떤 정책이 필요한지 이해할 수 있습니다.

규제 정책 비교 – “강화 vs 완화”

문재인 정부(2017~2022)는 집값 급등을 억제하기 위해 규제를 강화하는 방향으로 정책을 추진했습니다. 대표적으로 다주택자에 대한 종합부동산세 강화, 양도소득세 중과, 대출 규제(LTV·DSR 강화), 투기과열지구·조정대상지역 지정 확대 등이 있었습니다. 특히 다주택자의 세 부담을 크게 늘려 시장에서 매물을 내놓게 만들겠다는 전략이었지만, 실제로는 매물 잠김 현상을 유발해 거래 절벽을 초래했고, 오히려 집값은 상승하는 결과를 낳았습니다. 반면 윤석열 정부는 정권 초기부터 ‘규제 완화’를 선언했습니다. 다주택자 양도세 중과 유예, 종부세 부담 완화, 안전진단 기준 완화, 분양가 상한제 조정 등 시장 규제를 줄여 거래를 촉진하려 했습니다. 특히 재건축·재개발 규제 완화는 공급 확대를 목표로 했으며, 세제 완화를 통해 다주택자의 매물 출회를 유도했습니다. 결과적으로 두 정부는 정반대의 방향에서 부동산 시장에 접근했다고 볼 수 있습니다.

공급 정책 비교 – “공공주도 vs 민간주도”

문재인 정부는 ‘공급 부족론’을 인정하면서도 공공 주도의 공급 확대를 강조했습니다. 3기 신도시(남양주 왕숙, 고양 창릉, 하남 교산 등)를 비롯해 대규모 택지 개발을 추진했으며, 공공 재건축·재개발을 통해 주택을 공급하려 했습니다. 다만 토지 수용 과정의 갈등, 주민 반대, 인허가 지연 등으로 실제 공급은 계획보다 더뎠고, 공급 확대 효과를 체감하기 어려웠습니다. 윤석열 정부는 정반대로 민간 주도 공급을 강조했습니다. ‘250만 호+α’ 공급 목표를 제시하면서 재건축·재개발 규제를 완화하고, 민간 건설사의 역할을 적극적으로 허용했습니다. 특히 안전진단 기준 완화와 용적률 상향은 민간 정비사업 활성화를 위한 대표적인 조치였습니다. 그러나 건설 경기 침체와 고금리 여파로 실제 사업 추진 속도는 느려, 단기적 성과는 제한적이라는 평가를 받고 있습니다.

금융 정책 비교 – “규제 강화 vs 실수요자 지원”

문재인 정부는 부동산 시장 과열의 원인을 ‘과도한 대출’로 보고 강력한 금융 규제를 도입했습니다. 총부채원리금상환비율(DSR)을 전면 도입하고, 투기과열지구 내 LTV를 40% 이하로 제한했습니다. 또한 다주택자의 주택담보대출을 사실상 차단해 투기 수요를 억제하려 했습니다. 그러나 무주택 서민과 청년들의 내 집 마련 기회까지 위축되면서 ‘패자 없는 규제’라는 비판을 받았습니다. 윤석열 정부는 금융 규제를 완화하며 실수요자를 지원하는 쪽으로 방향을 전환했습니다. 생애 최초 주택 구입자에 대한 LTV를 최대 80%까지 허용했고, 청년·신혼부부를 대상으로 한 정책 대출도 확대했습니다. 다만 고금리 환경에서는 대출을 받아도 상환 부담이 커 실수요자 지원 효과가 제한적이었고, 오히려 가계부채 증가 위험이 다시 불거지고 있습니다.

문재인 정부와 윤석열 정부의 부동산 정책은 규제 강화와 규제 완화라는 상반된 접근을 취했지만, 공통적으로 ‘집값 안정’이라는 목표를 달성하지 못했다는 점에서 한계를 공유합니다. 문재인 정부는 과도한 규제로 거래 절벽과 집값 상승을 동시에 불러왔고, 윤석열 정부는 규제 완화에도 불구하고 고금리·건설 경기 침체로 공급 성과를 내지 못하고 있습니다. 이제 필요한 것은 단순히 규제를 강화하거나 완화하는 이분법적 접근이 아니라, 공급과 수요, 세제와 금융, 시장과 서민 주거 복지를 종합적으로 조율하는 장기 전략입니다. 부동산 시장의 안정은 단순한 자산 문제가 아니라 국민의 삶의 질과 직결된 과제이기에, 보다 균형 잡힌 정책 설계가 절실합니다.